Posted in 金融相關資訊 on 二月 16th, 2009
〔記者林美芬／台北報導〕近來房市交易持續清淡，使得建築及代銷業四處找「凶手」，桃園業者決定召開一項座談會，主題鎖定政大教授張金鶚日前的「房市泡沫」論，及房價七折論。
面對業者的聲討，張金鶚表示，他願意跟業者面對面溝通，但一切的論證是按數據來說明，並且全球經濟、台灣的經濟從去年下半年之後下滑，預估今年的經濟也不致上揚；加上裁員潮正侵襲而來，房市怎可能會單獨好轉？
不過，桃園業者是單就桃園房市來指控張金鶚的泡沫說；張金鶚指出，各區域及個案都有差異性，不宜一概而論，即使看空市場，但他同意，就單一的區域市場，如果同時具有需求特別旺盛、價格特別便宜的兩項條件，還是可能突破整體市場的低迷，形成熱絡的市場。
桃園房地產業包括建築業者及代銷業者，預定13日召開座談會，主題就是駁斥張金鶚的房市言論，還指稱他是「在象牙塔裡做研究，在水晶球前做預測」、「一系列偏頗言論，不只以偏概全，甚至誤導民眾的視聽，也影響房屋消費者權益」、沒有「親臨現場，實地走訪」；業者甚至打算邀請張金鶚到桃園考察，以平衡房市泡沫、房價七折論的說法。
針對這些指控，張金鶚說，他願意與業者面對面溝通，但他的市場研究報告，依據的是各市調結果來推論，有多少數據說多少話；且目前階段，在消費者與業者之間，還是屬於掙扎期，只好從下半年的整體經濟變化來證實有多少可信度。
張金鶚強調，大部分業者及政府都說下半年經濟會變好，但弔詭的是，整體經濟目前並未有下半年好轉的預測，目前的政策及各項市場指標也沒有如此的作為，既無作為的過程，怎有突然變好的結果？他建議消費者，既然「下半年會變好」，那何妨暫時冷靜等待，看市場的變化來決定。
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Posted in 金融相關資訊 on 二月 14th, 2009
房巿吹起降價的號角，但要避免買到賣方拉高價格再降價的產品，或是已降價，降幅卻有限的物件，可不是容易的事，反之，買方亂砍價，令賣方懶得理會，也可能使買家錯失以合理價格買到好商品的機會。
台灣房屋表示，房價究竟有沒有降，關鍵在底價降幅空間，但底價是房仲的底牌，絕不會輕易透露。只是過去開價太離譜的房子，買方連看都不看，降開價唯一的好處就是能吸引買方，爭取看物件的機會，縮小買賣認知差距，但也有部分業者索性將一年以上賣不掉的房子，把底價當開價，先吸引買方上門，再回頭去議賣方價格。
惟買方胡亂開價，也不是明智之舉。房仲業者指出，有些懶得先做巿場調查，貨比三家的買家，一進門先從半價砍起，往往令賣方談都不願談，再回頭房子已被買走。
如何聰明議價？台灣房屋提出四大聰明購屋原則，首先，要做功課了解區域行情。例如大安區忠孝東路三段房價每坪約三八至五○萬之間，買方出價每坪二八萬，賣方連理都不理，當然不會成交。
其次，是調地籍謄本推算買方進場價格。買方可向仲介要求看賣方的地籍謄本，以他項權利的擔保債權總金額，除以一．二，可以推估實際的貸款金額。例如：在二○○七年進場，買在台北市，擔保債權總金額為六○○萬，實際貸款金額為五○○萬，當時可以貸九成左右，反推實際購買金額為五五五萬左右，以此與賣方議價。
與房仲培養良好關係也很重要。和房仲培養良好關係，目的要打探賣方心態，若賣方頻頻打電話詢問仲介，代表賣方心態急迫，但賣方絲毫沒有回應，代表賣方心態較硬。最後，要掌握斡旋金額高，愈有機會買到便宜屋的特點。斡旋金（可轉訂金）代表買方的誠意，尤其是房貸繳不出或是財務捉襟見肘的賣方，往往看到斡旋金額大，房價讓步空間很大。
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